Предлогаем публикацию, посвящённую проблемам реновации многоквартирных жилых домов при участии государства. Только в Вильнюсе в прошлом году в рамках этой программы обновлены 69 домов, подтверждена техническая документация еще 280 таких проектов. Но начавшийся было успешный процесс неожиданно подкосил экономический кризис. Какие трудности в связи с этим ожидают тех, кто уже решился на обновление своего дома? И стоит ли размышлять на эту тему другим домовым товариществам? Об этом на конкретном примере домового товарищества “Sportas”, объединяющего жителей дома № 4 столичной улицы Минтес, мы рассуждаем с его председателем, адвокатом по профессии Светланой Найденко.
Всё начинается с согласия
– Опишите, пожалуйста, процесс реновации на примере вашего дома?
– В 2007 г. меня избрали председателем нашего домового товарищества. Осенью того же года на общем собрании мы постановили, что будем участвовать в программе капитальной реновации своего дома. До этого, с предыдущим председателем во главе, мы уже опробовали локальную реновацию: поменяли окна, теплоузел, заменили покрытие крыши. Жители вложили в это свои средства, часть затрат компенсировало государство. И этот опыт убедил нас в том, что заниматься своим домом нужно и вполне возможно.
Внимательно изучив документацию, мы сделали вывод, что частичная реновация в нашей ситуации менее выгодна и в итоге обойдётся дороже, чем комплексная и полная. А её можно проводить, строго следуя методическим указаниям, утверждённым государством, которое в лице «Агентства жилья и городского развития» (Būsto ir urbanistinės plėtros agentūra) их выполнение и контролирует. Процесс подготовки документации, этапность работ – всё чётко оговорено в рекомендациях, от которых нельзя отступать ни на шаг. Но я сама – не строитель, у меня нет нужной квалификации, да и в целом в нашем товариществе таких специалистов не оказалось, дом в основном населяют пенсионеры. Что делать в такой ситуации, как наша? Для этого существует немало фирм, занимающихся реновацией. Представителя одной из них мы пригласили на своё собрание, куда, кстати, собрались все без исключения жители – стало быть, для них это было важным делом. Специалист объяснил нам, каков порядок подготовки и проведения реновационных работ, и 8 октября 2007 года мы приняли решение заключить договор с ЗАО «Бусто реновация», которое осуществляет функции подрядчика и технический надзор, само не будучи строителем. На мой взгляд, это совершенно правильно: поручить осуществление работ не строителям, а независимой третьей стороне. 18 октября мы подписали договор и начали действовать.
– Как именно?
– Чтобы начать работу, жилищное товарищество должно подготовить энергетический и инвестиционный проекты здания. После этого документы представляются на утверждение в госструктуру, проверяющую их на соответствие постановлениям государства и конкретным методическим указаниям. Наш инвестиционный проект был подтверждён. На новом собрании жителей мы доложили о том, что государство и самоуправление выделяют нам 50% необходимых для реновации средств, т.е. получили очень хорошие условия.
В момент подтверждения нашего инвестиционного проекта действовали определенные требования министерства окружающей среды, согласно которым, проводить конкурсы на генерального подрядчика можно было только при наличии всей документации, и прежде всего – технического проекта. Его подготовка – замена электроинсталляции, труб в местах общего пользования, укрепление балконов с их расширением, утепление стен и т.п. – занимает время, сделать это стремительно невозможно. Поэтому мы могли рассчитывать пока только на то, чтобы нас записали в очередь на получение государственной помощи. Мы получили определённый номер, и стали ждать, как будет складываться ситуация в государстве в целом, т.е. когда наша очередь подойдёт.
За это время спокойно сделали договор, заказали технический проект, жители заплатили первоначальные взносы, на которые и делались эти подготовительные шаги. Окончательное разрешение на проведение работ получили осенью 2008 года, уже в разгар финансового кризиса. И из-за большого дефицита бюджета правительство приняло решение сократить долю государственной помощи при реновации многоквартирных жилых домов с 50 до 15 %. Но это уменьшение касается тех, кто задумывается или готовится к реновации сегодня. А наш дом по-прежнему относится к тем, кому государственная поддержка гарантирована на уровне 50%, из расчёта не более 140 литов за один квадратный метр площади.
Кризис вносит коррективы
– Удастся ли вам теперь осуществить всё задуманное?
– Не сомневаюсь, ведь ни для кого не секрет: строительные работы в последнее время существенно подешевели – и работа мастеров, и материалы. Если в 2007 г. мы подсчитывали, что реновация одного квадратного метра обойдётся нам в 738 литов, то сейчас это можно сделать уже за 300 литов. Общая подтверждённая сумма нашего проекта запланирована в 2 млн. 84 тысячи литов, но при уменьшении реальной стоимости строительных работ мы сможем осуществить всё, что задумали, не повышая денежного вклада из кармана жителей. Расчёт примерно таков: для жителей типовой однокомнатной квартиры реновация обойдётся в 8-9 тысяч литов, если человек может заплатить эти деньги самостоятельно, и на 3 тысячи больше, если придётся брать банковский кредит. Т.е. в нашей ситуации провести реновацию вполне реально. Но для этого надо обязательно провести среди подрядчиков конкурсы на выполнение отдельных работ: утепления крыши, стен, замену коммуникаций и т.п. Имея на руках эти цифры, домовому товариществу легко будет принять нужное решение – ведь главное, чтобы общая стоимость работ не превысила запланированных средств. И всё это возможно в данной экономической ситуации. Но тем, кто уже вступил в полосу реновации, надо, на мой взгляд, сесть и ещё раз разумно пересчитать все расходы – за них этого не сделает ни премьер-министр, ни другие государственные служащие.
– А тем, кто сегодня может рассчитывать лишь на 15% помощи из госбюджета, как вы полагаете, стоит приниматься за реновацию своего жилья?
– В любом случае моё мнение однозначно: дома такого типа, как наш 60-квартирный дом на ул.Минтес, находящийся в удобном месте города, в благоустроенном, обжитом районе с развитой инфраструктурой – их обязательно надо реновировать. Так же как заботится о своём частном доме живущий в нём человек, так и нам надо сообща заботиться о своем общем жилье, ведь оно уже тоже частное, приватизированное. Реновировать наши дома и тем самым продлить им жизнь на 40-50, а то и больше лет, надо. Не стоит, по-моему, включать в программу реновации с помощью государства лишь явно отслужившие свой век ветхие домишки – такие, как расположенный на ул. Калварию деревянный дом № 43, например. Знаю, что среди его жителей сейчас ведут агитацию и собирают деньги на ремонт крыши. Но ведь это просто халупа, которую вскоре, при расширении и новой застройке района Снипишкес просто снесут и на которую ни деньги самих жителей, ни государственные средства тратить не следует.
Программа – с Запада, а методы её реализации… ленинские
– На своём опыте я могу сказать о недостатках в целом правильно задуманной, но не совсем, на мой взгляд, верно осуществляемой жилищной реформы. Как-то мне довелось присутствовать на общегородском собрании председателей домовых товариществ Вильнюса, посвящённом этой проблеме. В основном все председатели домовых товариществ – прекрасные, достойные люди, действительно горячо пекущиеся об общем благе. Но процедура подготовки дома к реновации с условием выделения государственной поддержки сегодня настолько сложна и длительна, что провести её безукоризненно, чтобы государство не только выделило средства, но и не забрало их назад на каком-то неверном этапе – а это тоже вполне возможно – очень сложно. Процесс предельно забюрократизирован и, вероятно, его следовало бы упростить. Пока же председатели товариществ, не имеющие специального строительного образования, или просто люди пенсионного возраста, далеко не всегда могут его осуществить без квалифицированной помощи – пусть даже методической. На том собрании многие из них задавали такие вопросы, что становилось совершенно ясно: люди не в состоянии чётко ориентироваться в этой массе специальных юридических, методических и законодательных документов.
– На мой взгляд, затевая такую широкомасштабную реформу, государство и не имело права перекладывать её на плечи непрофессионалов.
– Полностью разделяю это мнение и на своем опыте убедилась, как трудно председателю товарищества – не профессиональному строителю или юристу (а таких подавляющее большинство) – донести до жителей смысл и все этапы проводимой реновации. Мне это тоже непросто, но я хотя бы умею читать законы и служебные документы. А как быть остальным? Хорошо, что жители нашего товарищества согласились принять помощь специалистов-строителей, которые нас уже консультируют и будут наблюдать за ходом и качеством выполняемых работ, ведь не обладая нужными знаниями, я не в состоянии этого контролировать. Но вообще при массовой реконструкции домов нужна чёткая методическая помощь, ведь надо не только правильно прочитать приказы Министерства окружающей среды и постановления правительства, надо их правильно понять с юридической точки зрения. И государство, на мой взгляд, обязано эту брешь ликвидировать, чтобы помочь людям правильно и с гарантией на долгие годы провести эту работу и попусту не рисковать ни государственными, ни своими личными средствами.
– А пока, выходит, мы идём в этом деле строго по ленинскому пути, заставляя каждую кухарку – вне зависимости от того, хочет она того или нет – руководить если не государством, то его существенной частью в виде многоквартирного жилья.
– Да, государственные мужи, которые это затеяли, должны крепко подумать, как срочно исправить положение, сняв неправомерную ответственность с непрофессионалов. К тому же существуют домовые товарищества, состоящие не из одного дома, как у нас, а из нескольких – в них реновацию проводить ещё труднее.
Лыко да мочало – начинай сначала
– Существуют ли типовые проекты реновации многоквартирных домов, ведь многие из них строились в разных районах города примерно в одно время, стало быть, известны их типовые проблемы: состояние стен, коммуникаций, крыш и т.п.? Неужели каждый раз для каждого дома проект реновации разрабатывается заново?
– Пока дело обстоит именно так. Насколько мне известно, типовые проекты реконструкции сейчас готовятся, и это, возможно, существенно ускорит и удешевит процесс их реновации. Хотя кое-какая разница в качестве однотипных с виду домов, наверняка, есть. Скажем, наш дом более 40 лет назад строился как кооперативный – и все знали в то время, что это было более надёжное и качественное жильё. И всё же создание стандартного проекта, например, на реконструкцию типового 60-квартирного пятиэтажного дома, как наш, вполне возможно. Я, конечно, не специалист – пусть они скажут свой слово, но, на мой взгляд, в него должны обязательно входить работы по утеплению стен, застеклению балконов, замене входных дверей, электропроводки, труб, теплоузла. И если часть жителей или все они вместе до начала комплексной реновации уже провели часть такого рода работ – скажем, заменили теплоузел или застеклили часть окон – стоимость этих работ можно легко вычесть из общей стандартной сметы. Словом, как эти дома строились по какому-то общему модулю, так и реновировать их можно по стандартной схеме – это вполне реально. Ведь подготовка одного только технического проекта для нашего дома, которую потом оплатит самоуправление, была оценена поначалу в 80,7 а теперь в 65 тыс.литов. Будь проект реновации типовым, эти средства почти полностью удалось бы сэкономить.
– Но пока этого нет?
– По крайней мере, когда мы начинали реновацию, никакого типового проекта, подтверждённого на высшем уровне, не было. Свой технический проект – а это несколько томов строительной документации – мы делали сами. Так что, сегодня со стороны государства для проведения реновации остро не хватает чёткой методической помощи председателям домовых товариществ. Недостаёт, на мой взгляд, и элементарной информации. А надо бы, как в школе: собрать председателей и прочесть им лекцию – возможно, не одну – как, каким образом пройти все необходимые ступени, чтобы получить государственную помощь для обновления своего жилья. Компетентные специалисты в агентстве по реновации, безусловно, есть, и в личном порядке они стараются каждому председателю всё объяснить, но ведь порой приходят люди, которым уже глубоко за 70… И в силу физической занятости такую работу с каждым в отдельности проводить трудно, неэффективно. Значит, нужны специальные курсы по обучению председателей домовых товариществ.
– А чего, на ваш взгляд, не хватает рядовым гражданам, жителям домов, которые решаются на реновацию?
– Рядовым жителям не хватает, прежде всего, доверия. Всё-таки пока реновация – очень долгая процедура. Одна подготовка документов затягивается на год-полтора. А люди, которым больше 65 лет – и таких в нашем доме, например, большинство – понимают реновацию прямым образом: если вчера я заплатил деньги, уже завтра должны начаться какие-то видимые строительные работы: утепление стен, замена окон и т.п. Если же идёт долгий этап оформления документации для того, чтобы качественно начать стройку и чтобы государство за неё заплатило половину необходимых средств, подстраховав тем самым личные вклады граждан, процесс реновации как бы «не виден», жители начинают нервничать. Поэтому я считаю, что процесс подготовки документации надо и упростить, и сократить до минимума. У людей кончается терпение: они начинают подозревать и госструктуры, и своих избранников – председателей домовых товариществ – в излишнем бюрократизме, намеренном затягивании процесса, «откатах» и т.п. Это психология рядовых граждан, возможно, не лишёна основания из-за множества коррупционных скандалов, которые подробно освещаются в прессе. А чтобы у людей было доверие, информацию надо подавать со всех сторон – не только с отрицательной.
Дисбаланс ответственности
– Если уж об этом зашла речь, не могу не спросить: вам лично доводилось слышать о том, чтобы начавший реновацию какого-то дома председатель вдруг сбежал, как говорится, с «общей кассой» в неизвестном направлении?
– Конечно, доводилось. И знаете, в каких случаях это может быть? Когда председатель, едва начав реновацию, спешит взять кредит в банке. О каком кредите может идти речь, пока не подготовлена документация, не подписан договор и не подсчитаны будущие расходы? Кредит – самое последнее звено в этой цепочке. Но чтобы председатель это чётко осознавал, он должен обладать полным законодательным пакетом, и ясной методикой исполнения всего процесса. И только отсутствие квалификации – а вовсе не жажда наживы – у самого председателя и отсутствие квалифицированной помощи со стороны государства, скорее всего, толкают его самого и вместе с ним членов домового товарищества на необдуманные поступки. Что значит взять кредит в банке, заранее всё не просчитав, не заручившись официальным подтверждением технического плана реновации и государственной поддержкой?! Так из-за своей торопливости люди могут попасть в большую беду, потерять все средства, инвестированные в реновацию и даже больше.
– И государство, даже дав согласие на поддержку конкретного проекта реновации, но заметив неладное, может в последний момент отозвать свои средства?
– Да, может. Такие случаи есть. В договоре о предоставлении средств – а это очень большой и сложный документ – чётко указано, что в финансовой помощи государства товариществу может быть отказано, если установлены ошибки и неточности в подготовленной технической документации. И государство имеет право потребовать выделенные средства обратно даже в том случае, когда жилищное товарищество полностью осуществило намеченные работы, сдало дом приёмной комиссии, отнесло акт приёма на подтверждение в Агентство по реновации, а там установили, что что-то сделано не в соответствии с требованиями или технические документы неправильно заполнены. Конечно, мелкие погрешности в заполнении документов, возможно, разрешат исправить, но в целом риск потерять уже полученные государственные средства очень велик. Поэтому на каждом этапе реновации надо действовать предельно осмотрительно и грамотно.
– Выходит, государство, по сути, ничем не рискует в описанном вами процессе. А рядовые люди, частные инвесторы большого процесса, затеянного в государственном масштабе, рискуют не на шутку. Дисбаланс ответственности, на мой взгляд, очевиден.
– Вот поэтому я и считаю, что государство должно поспешить с оказанием методической каждому жилому товариществу, идущему на реновацию. В центральном и региональных отделениях Агентства по реновации стоило бы выделить для этого отдельного специалиста, т.к. консультаций, оказываемых случайным порядком, явно недостаточно.
Стоит ли овчинка выделки?
– Нарастающее недоверие жителей к процессу реновации жилья часто связано не только с нынешней трудной экономической ситуацией многих семей, но и с фильмами, передачами о всякого рода махинациях, «откатах» и т.п., которые они видят и слышат. Но люди не понимают – и им этого никто не объясняет – что, выбрав подрядчика для проведения реновации, руководители домового товарищества или его председатель несут документы в госструктуру, где подрядчик обязан быть зарегистрирован и где госструктура будет решать, доверить ему выполнение работ или нет. Т.е. контроль всё-таки есть на каждом этапе, но информации об этом ни в одной статье или передаче о реновации я лично не видела.
– Если в вашем товариществе всё пойдёт безукоризненно, когда вы приступите к работам по реновации и когда их закончите, т.е. когда люди смогут вкусить плоды нынешних мытарств?
– Всё это предусмотрено в основном документе – техническом договоре, сроки чётко установлены в соответствии с методическими указаниями. Это ни для кого не секрет. Но если кто-то из особенно нетерпеливых и недоверчивых жителей начинает в середине пути поднимать ненужный ажиотаж, сеять панику, подозревать всех и вся в закулисных интригах – это, на мой взгляд, опаснее всего. Так можно потерять и возможную государственную помощь, и уже вложенные собственные средства членов домового товарищества. Дом при этом, разумеется, не улучшится, и без того небогатые пенсионеры окончательно потеряют свои накопления, и даже судиться потом с государством не получится – ведь реновация всегда затевается по инициативе самих жителей.
Часто в прессе приходится читать сетования по поводу того, что, мол, нынешняя реновация окупится лет через двадцать-тридцать. Поневоле пенсионеры задумаются: а стоит ли им в это ввязываться? Но ведь когда люди просто затевают ремонт своей квартиры, чтобы в ней было приятнее и комфортнее жить, разве они считают, когда вложенные средства окупятся? Да и как это подсчитать? Поэтому и сейчас, говоря о комплексной реновации домов, мы почему-то мало говорим о том, что качество жизни людей заметно изменится сразу после её завершения, и еще несколько лет – дай Бог, и десятков лет – нынешние пенсионеры поживут в иных условиях, меньше платя за отопление, не боясь сантехнических аварий, существенно экономя с новой электропроводкой на электричестве, радуясь расширившемуся застеклённому балкону, на котором можно, как на дачной веранде, посидеть с книгой, выпить чаю, полюбоваться видом из окна на ухоженную территорию вокруг своего дома. Кто и как оценивает эти преимущества? А о них стоит говорить как о главных аргументах в пользу комплексной реновации. Попробуйте сегодня на 8 тысяч литов капитально отремонтировать однокомнатную квартиру. Сомневаюсь, что этих средств хватит. А участие в реновации всего дома позволяет на эти деньги сделать намного больше. Странно подсчитывать, когда это окупится.
– В конце концов, система жилищного кредитования во всём мире построена на том, что хоть и в долг, но отдельный человек или семья сразу начинают жить в нормальных цивилизованных условиях, что морально с лихвой окупает взятое на себя финансовое бремя.
– Совершенно верно. И это очень важно. В конце концов, почти за каждым и из наших пенсионеров стоят их дети и внуки, нередко приходящие на наши собрания, задающие вопросы, т.е. активно участвующие в процессе реновации. Нередко именно младшие субсидируют реновацию домов своих старших родственников. Что же касается социально поддерживаемых лиц с низкими доходами, которым, скажем, ждать помощи от родных не приходится, то они могут рассчитывать на государственную поддержку. Согласно методическим требованиям, затраты на реновацию жилья им возмещаются – и первый взнос, и банковский кредит, т.е. столько, сколько остальным жителям, им вкладывать не приходится. Но об этом тоже почему-то говорят очень мало и неохотно. А такая информация нужна.
Беседовала Татьяна Ясинская
Газета «Обзор», № 20-21 2009 г.
